A sociedade cuiabana está curiosa com o caso Getúlio Grill. O imóvel onde a empresa exerce sua atividade é alugado e o contrato de locação possui uma data exata para encerramento. E agora? O Getúlio vai fechar as portas?
Bem, a única forma de renovar esse tipo de contrato (imóvel comercial com prazo determinado) independentemente da vontade do locador é pelas vias judiciais, com uma ação renovatória, e para garantir esse direito o locatário precisa preencher uma série de requisitos descritos na Lei 8.245/91.
O art. 71 dessa Lei determina que a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Essas, dentre outras, são as principais questões avaliadas pelo magistrado nesse tipo de ação. No caso do Getúlio, cujo processo tramita publicamente sob nº 1006863-82.2019.8.11.0041, os locadores alegam descumprimento dos incisos II (pagamento dos aluguéis e seguro no imóvel), III (quitação do IPTU), VI e VII (fiador), mas o mérito da ação sequer foi analisado porque a petição inicial foi indeferida por ausência do pagamento das custas iniciais do processo, culminando com sua extinção. A decisão foi proferida em 15/08/2019 pela juíza Ana Paula da Veiga Carlota Miranda (ainda não transitada em julgado).
Supondo que o mérito fosse decidido e o pedido de renovação fosse acatado, o contrato seria prorrogado por igual período. Por outro lado, “não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária”, conforme dispõe o art. 74 da Lei 8.245/91.
Por isso é importante manter um bom relacionamento com o locador e evitar a judicialização da questão, pois quando ajuizada a ação, o estrito cumprimento das obrigações contratuais será decisivo para o êxito da demanda.
Dra. Andressa Caroline Trechaud, OAB-MT 14.099 Especialista em Processo civil pela FESMP-MT